PERTAMA :

Bahwa  terdakwa ANITA VITRIA SARI BINTI STEFANUS SURADI pada sekitar  bulan Juni  2014 sampai dengan bulan Nopember 2017 bertempat di Perumahan Tamansari Hills Residence/the Hill Tamansari yang berlokasi di desa Mangunharjo, Kecamatan Tembalang Kota Semarang,  setidak-tidaknya di suatu tempat dalam daerah hukum Pengadilan Negeri Semarang, dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum dengan memakai nama palsu atau martabat palsu,  dengan tipu muslihat ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain yaitu saksi korban ENDAH SRI REJEKI untuk menyerahkan barang sesuatu (berupa uang pembayaran rumah) kepadanya atau supaya memberi hutang maupun menghapus piutang yang dilakukan secara berlanjut, yang dilakukan dengan cara  :
-    Berawal ketika sekitar bulan Juni 2014 saksi korban ENDAH SRI REJEKI melihat pameran perumahan PT. Wika Reality, Semarang yang diadakan di Java Mall, Semarang dan pada saat itu terdakwa  ANITA VITRIA SARI BINTI STEFANUS SURADI menawari perumahan Tamansari Hills Residence/The Hill Tamansari yang berlokasi di Desa Mangunharjo Kecamatan Tembalang Kota Semarang, kemudian pada hari berikutnya saksi korban ENDAH bersama terdakwa ANITA dan saksi DIDI DWI PATRIKA menuju perumahan  Tamansari Hills Residence/The Hill Tamansari di Blok D 05/16 type 36/151 dan saksi ENDAH menyatakan tertarik dengan  rumah di Blok D 05/16 type 36/151 dengan harga Rp. 650.000.000,00 (enam ratus lima puluh juta rupiah), dan pada saat itu terdakwa ANITA mengatakan bahwa rumah tersebut adalah rumah bekas kantor, padahal rumah Blok D 05/16 type 36/151 telah terjual pada tahun 2013 kepada Sdr. Fitrah.
-    Bhwa kemudian saksi korban ENDAH setuju untuk melakukan pembelian rumah di Blok D 05/16 kemudian terdakwa ANITA menjelaskan cara pembayaran dalam jangka waktu setahun tetapi untuk cara pembayarannya terdakwa ANITA menyampaikan ditransfer ke rekening atas nama saksi DIDI DWI PATRIKA bukan melalui rekening PT. Wika Reality dengan alasan bahwa jika di perusahaan develepor untuk pembayaran ke manager bukan ke rekening perusahaan karena nanti jika perumahan sudah terjual, kantornya akan ditutup, sehingga untuk memudahkan transaksi menggunakan rekening atas nama manager, namun sesuai aturan PT. Wika Relity bahwa setiap pembayaran dianggap sah apabila telah dikeluarkan tanda terima resmi PT. Wika Reality dan jika pembayaran lewat transfer dialamatkan ke rekening Bank Mandiri atas nama kekancan Wika Reality no: 135.0005.102999.
-    Bahwa kemudian sampai dengan bulan Februari 2015 saksi korban ENDAH telah mentransfer kepada terdakwa ANITA sebesar Rp. 600.000.000,00 (enam ratus juta rupiah), namun pada bulan Februari 2015 saksi korban tertarik dengan rumah yang berada di Blok B02/07 tipe 98/200 dan saksi korbn ENDAH meminta kepada terdakwa ANITA melakukan proses oper rumah dengan kesepakatan harga sebesar Rp. 1.175.000.000,00 (satu milyar seratus tujuh puluh lima juta rupiah) dan terdakwa menjelaskan ketentuan pembayaran dibayar selama setahun sampai bulan Februari 2016 dengan sistem pembayaran dicicil setiap bulan, tetapi bisa fleksibel, kemudian setelah disepakati, terdakwa ANITA mengganti uang muka saksi korban sebasar Rp. 600.000.000,00 (enam ratus juta rupiah) dan mengeluarkan 3 (tiga) tanda terima sebagai uang muka rumah yang berada di Blok B02/07 tipe 98/200 yaitu :
-    Tanda terima pembayaran oper rumah, the tamansari Semarang blok B02/07 tipe 98/200 dari Sri Endah Rejeki sebesar Rp. 475.000.000,00 (empat ratus tujuh puluh lima juta rupiah) tanggal 13 Februari 2015
-    Tanda terima pembayaran oper rumah, the tamansari Semarang blok B02/07 tipe 98/200 dari Sri Endah Rejeki sebesar Rp. 115.000.000,00 (seratus lima belas juta rupiah) tanggal 21 Februari 2015
-    Tanda terima pembayaran oper rumah, the tamansari Semarang blok B02/07 tipe 98/200 dari Sri Endah Rejeki sebesar Rp. 10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah) tanggal 13 Februari 2015
Namun setelah dikonfirmasikan kepada saksi ORBIT (Kepala Seksi Pemasaran PT. Wika Reality) menyatakan bahwa PT. Wika Reality tidak pernah menerima pembayaran uang untuk pembelian 1 (satu) unit rumah Blok B02/07 tipe 98/200 dari Sri Endah sebagaimana tiga kuitansi tersebut dan tiga kuitansi tersebut tidak sah karena tidak ada paraf verifikasinya (fiktif).
-    Bahwa untuk proses pembayaran rumah Blok B02/07 tipe 98/200 dimulai tanggal 06 Mei 2015 sampai dengan 05 April 2017 secara bertahap yaitu dengan cara transfer ke rekening yang telah ditunjuk oleh terdakwa ANITA yaitu:
-    Tansfer ke rekening an. Saksi DIDI DWI PATRIKA (Marketing PT. Wika Reality Semarang) sebanyak 21 kali dalam kurun waktu tanggal 06 Mei 2015 sampai dengan 27 April 2016 dengan total sebesar Rp. 560.000.000,00 (lima ratus enam puluh juta rupiah)
-    Transfer ke rekening an. Sdr. JOKO SUYANTO sebanyak 10 (sepuluh) kali dalam kurun waktu tanggal 29 Mei 2016 sampai dengan 04 Maret 2017 sebesar Rp. 208.000.000,00 (dua ratus delapan puluh juta rupiah).
-    Transfer ke rekening an. Terdakwa ANITA FITRIA SARI sebanyak 3 (tiga) kali dalam kurun waktu  tanggal 18 Maret 2017 sampai dengan 05 April 2017 sebesar Rp. 2.000.000,00 (dua juta rupiah)
-    Transfer ke rekening an. SILVY AYU APRILIA pada tanggal 24 Mei 2017 dan tanggal 02 Juni 2017 sebesar Rp. 28.000.000,00 (dua puluh delapan juta rupiah).
-    Bahwa terdakwa ANITA mengatakan kepada saksi korban ENDAH untuk mentransfer kepada JOKO SUYANTO yang menurut penjelasan terdakwa ANITA bahwa JOKO SUYANTO adalah karyawan bagian Keuangan PT. Wika Reality, namun ternyata setelah dikonfirmasikan kepada PT. Wika Reality, bahwa nama JOKO SUYANTO tidak ada di PT. Wika Reality dan ternyata JOKO SUYANTO adalah HENGKY SETYANTO EKOSAPUTRO yang merupakan suami dari terdakwa ANITA.
-    Bahwa sampai tanggal 27 April 2016 total uang saksi korban ENDAH telah mencapai Rp.1.160.000.000,00 (satu milyar seratus enam puluh milyar rupiah) sehingga saksi korban ENDAH sebenarnya hanya kurang Rp. 15.000.000,00 (lima belas juta) namun saat saksi korban ENDAH menanyakan kapan penyerahan rumahnya, terdakwa ANITA mengatakan uang yang saksi korban setorkan masih kurang bahkan terdakwa ANITA meminta untuk pembayaran Biaya Perolehan Hak Tanah dan Bangunan sebesar Rp. 28.000.000,00 (dua puluh delapan juta rupiah), padalah menurut aturan PT. Wika Reality bahwa harga perumahan sudah termasuk Biaya Perolehan Tah atas Tanah dan Bangunan (BPHTP), sehingga dengan demikian saksi korban ENDAH sampai tanggal 02 Juni 2017 telah membayarkan uang pembelian rumah kepada terdakwa sejumlah Rp. 1.398.000.000,00 (satu milyar tiga ratus sembilan puluh delapan juta rupiah)
-    Bahwa sampai tanggal 22 Nopember 2017 terdakwa ANITA tidak dapat merealisasikan penyerahan rumah kepada saksi korban ENDAH, kemudian saksi korban ENDAH mendatangi kantor PT. Wika Reality yang beralamat di Ngesrep Timur V No. 61 Semarang dan terdakwa  ANITA mengakui telah menggunakan uang pembelian rumah di Blok B02/07 untuk keperluan pribadi terdakwa ANITA.
-    Bahwa atas berbuatan terdakwa tersebut, maka saksi korban ENDAH menderita kerugian sebesar Rp. 1.398.000.000,00 (satu milyar tiga ratus sembilan puluh delapan juta rupiah).
------------------------Perbuatan terdakwa sebagaimana diatur dan diancam pidana dalam Pasal 378 KUHP jo Pasal 64 ayat (1) KUHP-----------

ATAU

KEDUA
Bahwa  terdakwa ANITA VITRIA SARI BINTI STEFANUS SURADI pada sekitar  bulan Juni 2014 sampai dengan bulan Nopember 2017 bertempat di Perumahan Tamansari Hills Residence/the Hill Tamansari yang berlokasi di desa Mangunharjo, Kecamatan Tembalang Kota Semarang,  setidak-tidaknya di suatu tempat dalam daerah hukum Pengadilan Negeri Semarang,  setidak-tidaknya di suatu tempat dalam daerah hukum Pengadilan Negeri Semarang,  Telah dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu (berupa uang pembayaran rumah)  yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain (yaitu saksi korban ENDAH SRI REJEKI) tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan, yang dilakukan secara berlanjut dengan cara  :
-    Berawal ketika sekitar bulan Juni 2014 saksi korban ENDAH SRI REJEKI melihat pameran perumahan PT. Wika Reality, Semarang yang diadakan di Java Mall, Semarang dan pada saat itu terdakwa  ANITA VITRIA SARI BINTI STEFANUS SURADI menawari perumahan Tamansari Hills Residence/The Hill Tamansari yang berlokasi di Desa Mangunharjo Kecamatan Tembalang Kota Semarang, kemudian pada hari berikutnya saksi korban ENDAH bersama terdakwa ANITA dan saksi DIDI DWI PATRIKA menuju perumahan  Tamansari Hills Residence/The Hill Tamansari di Blok D 05/16 type 36/151 dan saksi ENDAH menyatakan tertarik dengan  rumah di Blok D 05/16 type 36/151 dengan harga Rp. 650.000.000,00 (enam ratus lima puluh juta rupiah), dan pada saat itu terdakwa ANITA mengatakan bahwa rumah tersebut adalah rumah bekas kantor, padahal rumah Blok D 05/16 type 36/151 telah terjual pada tahun 2013 kepada Sdr. Fitrah.
-    Bhwa kemudian saksi korban ENDAH setuju untuk melakukan pembelian rumah di Blok D 05/16 kemudian terdakwa ANITA menjelaskan cara pembayaran dalam jangka waktu setahun tetapi untuk cara pembayarannya terdakwa ANITA menyampaikan ditransfer ke rekening atas nama saksi DIDI DWI PATRIKA bukan melalui rekening PT. Wika Reality dengan alasan bahwa jika di perusahaan develepor untuk pembayaran ke manager bukan ke rekening perusahaan karena nanti jika perumahan sudah terjual, kantornya akan ditutup, sehingga untuk memudahkan transaksi menggunakan rekening atas nama manager, namun sesuai aturan PT. Wika Relity bahwa setiap pembayaran dianggap sah apabila telah dikeluarkan tanda terima resmi PT. Wika Reality dan jika pembayaran lewat transfer dialamatkan ke rekening Bank Mandiri atas nama kekancan Wika Reality no: 135.0005.102999.
-    Bahwa kemudian sampai dengan bulan Februari 2015 saksi korban ENDAH telah mentransfer kepada terdakwa ANITA sebesar Rp. 600.000.000,00 (enam ratus juta rupiah), namun pada bulan Februari 2015 saksi korban tertarik dengan rumah yang berada di Blok B02/07 tipe 98/200 dan saksi korbn ENDAH meminta kepada terdakwa ANITA melakukan proses oper rumah dengan kesepakatan harga sebesar Rp. 1.175.000.000,00 (satu milyar seratus tujuh puluh lima juta rupiah) dan terdakwa menjelaskan ketentuan pembayaran dibayar selama setahun sampai bulan Februari 2016 dengan sistem pembayaran dicicil setiap bulan, tetapi bisa fleksibel, kemudian setelah disepakati, terdakwa ANITA mengganti uang muka saksi korban sebasar Rp. 600.000.000,00 (enam ratus juta rupiah) dan mengeluarkan 3 (tiga) tanda terima sebagai uang muka rumah yang berada di Blok B02/07 tipe 98/200 yaitu :
-    Tanda terima pembayaran oper rumah, the tamansari Semarang blok B02/07 tipe 98/200 dari Sri Endah Rejeki sebesar Rp. 475.000.000,00 (empat ratus tujuh puluh lima juta rupiah) tanggal 13 Februari 2015
-    Tanda terima pembayaran oper rumah, the tamansari Semarang blok B02/07 tipe 98/200 dari Sri Endah Rejeki sebesar Rp. 115.000.000,00 (seratus lima belas juta rupiah) tanggal 21 Februari 2015
-    Tanda terima pembayaran oper rumah, the tamansari Semarang blok B02/07 tipe 98/200 dari Sri Endah Rejeki sebesar Rp. 10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah) tanggal 13 Februari 2015
Namun setelah dikonfirmasikan kepada saksi ORBIT (Kepala Seksi Pemasaran PT. Wika Reality) menyatakan bahwa PT. Wika Reality tidak pernah menerima pembayaran uang untuk pembelian 1 (satu) unit rumah Blok B02/07 tipe 98/200 dari Sri Endah sebagaimana tiga kuitansi tersebut dan tiga kuitansi tersebut tidak sah karena tidak ada paraf verifikasinya (fiktif).
-    Bahwa untuk proses pembayaran rumah Blok B02/07 tipe 98/200 dimulai tanggal 06 Mei 2015 sampai dengan 05 April 2017 secara bertahap yaitu dengan cara transfer ke rekening yang telah ditunjuk oleh terdakwa ANITA yaitu:
-    Tansfer ke rekening an. Saksi DIDI DWI PATRIKA (Marketing PT. Wika Reality Semarang) sebanyak 21 kali dalam kurun waktu tanggal 06 Mei 2015 sampai dengan 27 April 2016 dengan total sebesar Rp. 560.000.000,00 (lima ratus enam puluh juta rupiah)
-    Transfer ke rekening an. Sdr. JOKO SUYANTO sebanyak 10 (sepuluh) kali dalam kurun waktu tanggal 29 Mei 2016 sampai dengan 04 Maret 2017 sebesar Rp. 208.000.000,00 (dua ratus delapan puluh juta rupiah).
-    Transfer ke rekening an. Terdakwa ANITA FITRIA SARI sebanyak 3 (tiga) kali dalam kurun waktu  tanggal 18 Maret 2017 sampai dengan 05 April 2017 sebesar Rp. 2.000.000,00 (dua juta rupiah)
-    Transfer ke rekening an. SILVY AYU APRILIA pada tanggal 24 Mei 2017 dan tanggal 02 Juni 2017 sebesar Rp. 28.000.000,00 (dua puluh delapan juta rupiah).
-    Bahwa terdakwa ANITA mengatakan kepada saksi korban ENDAH untuk mentransfer kepada JOKO SUYANTO yang menurut penjelasan terdakwa ANITA bahwa JOKO SUYANTO adalah karyawan bagian Keuangan PT. Wika Reality, namun ternyata setelah dikonfirmasikan kepada PT. Wika Reality, bahwa nama JOKO SUYANTO tidak ada di PT. Wika Reality dan ternyata JOKO SUYANTO adalah HENGKY SETYANTO EKOSAPUTRO yang merupakan suami dari terdakwa ANITA.
-    Bahwa sampai tanggal 27 April 2016 total uang saksi korban ENDAH telah mencapai Rp.1.160.000.000,00 (satu milyar seratus enam puluh milyar rupiah) sehingga saksi korban ENDAH sebenarnya hanya kuran Rp. 15.000.000,00 (lima belas juta) namun saat saksi korban ENDAH menanyakan kapan penyerahan rumahnya, terdakwa ANITA mengatakan uang yang saksi korban setorkan masih kurang bahkan terdakwa ANITA meminta untuk pembayaran Biaya Perolehan Hak Tanah dan Bangunan sebesar Rp. 28.000.000,00 (dua puluh delapan juta rupiah), padalah menurut aturan PT. Wika Reality bahwa harga perumahan sudah termasuk Biaya Perolehan Tah atas Tanah dan Bangunan (BPHTP), sehingga dengan demikian saksi korban ENDAH sampai tanggal 02 Juni 2017 telah membayarkan uang pembelian rumah kepada terdakwa sejumlah Rp. 1.398.000.000,00 (satu milyar tiga ratus sembilan puluh delapan juta rupiah)
-    Bahwa sampai tanggal 22 Nopember 2017 terdakwa ANITA tidak dapat merealisasikan penyerahan rumah kepada saksi korban ENDAH, kemudian saksi korban ENDAH mendatangi kantor PT. Wika Reality yang beralamat di Ngesrep Timur V No. 61 Semarang dan terdakwa  ANITA mengakui telah menggunakan uang pembelian rumah di Blok B02/07 untuk keperluan pribadi terdakwa ANITA.

-    Bahwa atas berbuatan terdakwa tersebut, maka saksi korban ENDAH menderita kerugian sebesar Rp. 1.398.000.000,00 (satu milyar tiga ratus sembilan puluh delapan juta rupiah).

----------------Perbuatan terdakwa sebagaimana diatur dan diancam pidana dalam Pasal 372 KUHP jo Pasal 64 ayat (1) KUHP.----------------